¿Qué son los REIT residenciales y de qué depende su comportamiento?



La crisis del Covid-19 ha castigado las cotizaciones de la mayoría de activos, especialmente durante el mes de marzo, y las sociedades de gestión inmobiliaria (más conocidas en Estados Unidos como Real Estate Investment Trust o REIT) no han sido una excepción.


Y aunque no se han librado de las bajadas bursátiles, existe una categoría dentro de los activos inmobiliarios con unas características diferentes y especiales al resto de sociedades de este tipo. Se trata de los REIT residenciales, un tipo de inversión que ha mostrado históricamente ser una interesante alternativa como activo refugio ante periodos de inflación.


¿Qué son los REIT residenciales?


Los REIT de tipo residencial son un modo de sociedad de gestión inmobiliaria que engloba varias clases de activos dedicadas al alquiler residencial, como apartamentos, viviendas alquiladas o pisos de estudiantes, entre otros. Representan el 17% de la lista total de activos inmobiliarios a nivel mundial, siendo los apartamentos el tipo de residencia más habitual.


Desde hace algunos años y hasta el colapso del mercado en febrero de 2020, este tipo de activos se habían comportado relativamente bien. Las bajas tasas de paro en Estados Unidos y el progresivo envejecimiento de la población habían contribuido a que la tasa de ocupación de las residencias se hubiese mantenido alta, lo que también ha ayudado a que este tipo de inversiones tuviesen rentabilidades muy interesantes.


Este tipo de inversión se enfrenta a nuevos desafíos tras la crisis del Covid-19. La consolidación del teletrabajo y el aumento en la tasa de paro de los principales países industrializados son algunas de las incertidumbres más preocupantes a las que se enfrenta el sector.


¿Qué influye en el comportamiento de los REIT Residenciales?


Normalmente, la mayoría de REIT se comportan mejor en periodos de expansión económica, que es cuando hay más creación de empleo y más ingresos. Es decir, siguen una evolución cíclica y acorde a la realidad económica.


Sin embargo, los REIT residenciales no siguen siempre estos parámetros. Este tipo de propiedades suelen ser menos sensibles a los ciclos económicos que otros activos inmobiliarios y, además, suelen mostrar una gran resistencia a las crisis. Siempre va a ser necesario disponer de una propiedad donde vivir, con independencia del ciclo económico, y además es uno de los gastos que menos se recortan cuando vienen mal dadas.


Por otra parte, hay que pensar que los nuevos modelos de sociedad tenderán a impulsar el alquiler. Esta circunstancia va a ser especialmente relevante para todas aquellas personas que teletrabajan, un modelo que ha sido impulsado de forma notable durante la crisis provocada por el coronavirus.


Riesgos de invertir en REIT residenciales


Aunque la rentabilidad de los REIT residenciales parece sufrir una sensibilidad menor al ciclo económico, existen otras circunstancias que tienen un gran impacto sobre este tipo de activos. De hecho, la mayoría de riesgos presentes para los REIT residenciales son similares a los del resto de REIT, aunque sus consecuencias negativas pueden legar a ser más profundas. Los más importantes son los siguientes.


#1. Riesgo de tipos de interés


Se aprecia una cierta descorrelación en los últimos años entre el rendimiento de los activos libres de riesgo y el precio de los REIT residenciales, tal y como se puede apreciar en la siguiente gráfico que compara el rendimiento del bono a diez años en Estados Unidos con la evolución del índice Dow Jones Residential REIT, aunque en periodos de largo plazo, los REIT residenciales han tenido un mejor comportamiento en periodos de inflación que el resto de REITs.



#2. Riesgo de una sobreoferta de viviendas


Existen numerosas experiencias a lo largo de la historia en las que la oferta de viviendas crecía a un ritmo mucho mayor al de la demanda. La más reciente y próxima de todas es la burbuja inmobiliaria española, pero es una realidad que se repite en prácticamente todos los países que experimentan un cierto crecimiento económico.


Esta circunstancia puede afectar de forma significativa a la rentabilidad de los REIT residenciales. Si la oferta crece por encima de la demanda, el precio cae, presionando hacia abajo las rentabilidades de este tipo de activos, porque los arrendadores tienen que rebajar el precio de sus alquileres.


#3. Riesgos culturales y de mercado


La mayoría de las inversiones inmobiliarias se dividen en dos categorías: alquiler y compra. La decisión entre una y otra depende en buena medida de aspectos generacionales y culturales más que económicos. En la actualidad, después del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, la cultura de la propiedad ha caído, lo que ha impulsado las rentabilidades de los REIT residenciales hacia arriba en línea con el aumento de los alquileres.


Pero nadie asegura que esta situación no se vaya a revertir. Si las iniciativas políticas se diseñan para hacer más accesible la propiedad a los ciudadanos y la tasa de arrendamientos baja, habrá menos demanda de alquiler, lo que tendrá su impacto negativo sobre los REIT residenciales.


El comportamiento de los REIT residenciales: ¿un refugio para la inflación?


El informe de Schroders “Investment Perspectives - What are the inflation beating asset classes?” pone de manifiesto la importancia de los REIT residenciales como activos refugios ante periodos inflacionistas, a diferencia de otros activos e instrumentos de tipo similar.



Se aprecia que este tipo de activos es el que ha respondido de forma favorable a aumentos en el nivel general de inflación. Esta circunstancia es probablemente debida a su propia naturaleza, cuyos contratos incorporan cláusulas que tienen en cuenta el aumento de la inflación para el cálculo del arrendamiento con los inquilinos.


Por tanto, se puede decir que los REIT residenciales son generalmente (no siempre) un excelente activo en periodos de inflación, ya que sus propias características actúan como cobertura ante aumentos del nivel general de precios. A todo ello hay que añadir su gran resistencia a crisis económicas como la que vivimos, haciendo de esta inversión un excelente activo refugio, como el oro o los bonos de algunos países desarrollados.


Aurelio Jiménez, economista y divulgador de contenidos financieros.

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